Überfälliger Vorschlag für besseren Mieterschutz

(dmb) Der Deutsche Mieterbund (DMB) bewertet den heute von der Bundesjustizministerin vorgelegten „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraumiete“ als absolut wichtigen und längst überfälligen Vorschlag für besseren Mieterschutz. Gleichzeitig sieht der DMB Verbesserungsbedarf, damit die Reform Mieterinnen und Mieter spürbar und dauerhaft entlastet.

„Eine Reform des Mietrechts ist längst überfällig. Die angekündigten Regelungen zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen sowie zur Schonfristzahlung bei Mietrückständen begrüßen wir außerordentlich, denn sie gehen grundsätzlich in die richtige Richtung und adressieren zentrale Probleme des Wohnungsmarktes“, erklärt die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Allerdings muss der vorliegende Entwurf an einigen Stellen nachjustiert werden, um den Mietmarkt zu stabilisieren und wirksamen Schutz zu gewährleisten.

Möbliertes Wohnen

In vielen angespannten Wohnungsmärkten werden Wohnungen zunehmend möbliert und befristet angeboten – häufig zu deutlich höheren Preisen als bei unmöblierter Vermietung. Studien zeigen, dass die durchschnittliche Angebotsmiete für möblierte und befristete Wohnungen zwischen 2012 und 2024 von rund 15 Euro auf etwa 27 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Gleichzeitig hat sich der Anteil solcher Angebote in den 14 größten Städten von 15 auf 30 Prozent verdoppelt. „Möbliertes Wohnen wird gezielt als Geschäftsmodell genutzt, um Mieterschutzvorschriften zu umgehen und besonders hohe Renditen zu erzielen“, so Weber-Moritz. „Gerade Wohnungssuchende in angespannten Märkten werden oft in überteuerte möblierte, befristete Mietverhältnisse gedrängt, obwohl sie eigentlich eine unmöblierte Wohnung in einem unbefristeten Mietverhältnis suchen.“

Der Deutsche Mieterbund begrüßt daher die geplante Verpflichtung, Möblierungszuschläge künftig gesondert auszuweisen und am Zeitwert der Möbel auszurichten. „Eine der vielen Umgehungsstrategien der Mietpreisbremse wird endlich abgeschafft. Durch die Ausweisung des Möblierungszuschlags kann künftig auch bei möblierten Mietangeboten die Mietpreisbremse überprüft werden“, sagt Weber-Moritz. „Die Ausweisung des Möblierungszuschlags ist ein wichtiger erster Schritt, der aber noch durch klare und verbindliche Vorgaben zur Berechnung des Zeitwerts verbessert werden muss.“

Die vorgesehene pauschale Obergrenze von fünf Prozent der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen hält der DMB für problematisch. „Eine pauschale Grenze in dieser Höhe birgt die Gefahr, Preissteigerungen auch bei wirtschaftlich längst abgeschriebenen Möbeln weiter zu legitimieren. Erfreulich ist dagegen, dass Vermietende in Zukunft verpflichtet werden sollen, vor Vertragsschluss über die Höhe des Möblierungszuschlages zu informieren, wenn sie ihn in die Miete einpreisen möchten, andernfalls ist der Zuschlag nicht zu zahlen“, so Weber-Moritz.

Kurzzeitvermietung

Dass Kurzzeitmietverträge künftig auf maximal sechs Monate begrenzt werden sollen, bewertet der DMB als Schritt in die richtige Richtung. Untersuchungen belegen, dass Kurzzeitvermietungen insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten stark zugenommen haben und deutlich höhere Mieten ermöglichen. Allerdings sind laut Gesetzentwurf auch mehrmalige Kurzzeitvermietungen möglich. Ob dadurch missbräuchlich die Mietpreisbremse umgegangen wird, soll laut Gesetzentwurf weiterhin das Gericht klären. Auch die im Gesetzentwurf vorgesehene Voraussetzung, dass Kurzzeitvermietungen dem Wunsch der Mieter:innen entsprechen müssen und dies Gegenstand des Mietvertrages werden muss, sieht der DMB kritisch. Denn dort haben Mietende keinen Einfluss auf die Vertragsgestaltung, wenn sie eine Wohnung mieten möchten.

„Die geplanten Maßnahmen zur Regulierung der Kurzzeitvermietung sind ein deutlicher Fortschritt zum Status Quo. Doch solange Missbrauch erst im Nachhinein gerichtlich geprüft wird, bleibt der Mieterschutz hier lückenhaft“, sagt Weber-Moritz. „Kurzzeitvermietungen müssen die absolute Ausnahme sein.“ 

Indexmieten

Positiv bewertet der DMB die geplante Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. „Dass es endlich eine Kappungsgrenze geben soll, ist richtig und längst notwendig“, erklärt Weber-Moritz.

Gleichzeitig warnt sie vor den verbleibenden Risiken: „Auch eine jährliche Erhöhung der im Gesetzentwurf vorgesehenen 3,5 Prozent kann für viele Haushalte eine erhebliche Belastung darstellen – insbesondere dort, wo Mieten ohnehin hoch sind.“ Die Beratungen der Mietervereine in den großen und nachgefragten Städten der vergangenen Jahre zeigen, dass Indexmieten in Phasen hoher Inflation zu finanziellen Überforderungen bei vielen Mietern geführt haben. „Indexmietverträge verschieben das Inflationsrisiko einseitig auf die Mietenden. Deshalb fordern wir, Indexmieten bei Neu- und Wiedervermietungen gesetzlich auszuschließen und Mieterhöhungen bei bestehenden Indexmietverträgen auf max. 2 Prozent jährlich zu deckeln“, so Weber-Moritz.

Schonfristzahlung 

Der Deutsche Mieterbund begrüßt besonders, dass künftig durch Nachzahlung der ausstehenden Miete eine Kündigung abgewendet werden kann. Mietrückstände sollen auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen können, wenn sie innerhalb der Schonfrist ausgeglichen werden. „Diese Regelung ist sozial gerecht und ein wichtiger Beitrag zur Vermeidung von Wohnungsverlust“, so Weber-Moritz. 

Verbesserungswürdig bleibt für den DMB jedoch die vorgesehene Beschränkung auf einen einmaligen Anwendungsfall. „Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten geraten viele Haushalte kurzfristig in Zahlungsschwierigkeiten. Eine einmalige Schonfrist bietet aber keinen ausreichenden Schutz vor Obdachlosigkeit“, bemängelt Weber-Moritz. Ziel der Schonfristregelung muss es sein, den Erhalt der Wohnung dauerhaft zu sichern.“

Der DMB begrüßt den Gesetzentwurf als notwendigen Schritt zur Stärkung des Mieterschutzes, sieht jedoch Potential für weitere Verbesserungen und sozial ausgewogenere Regelungen. „Die Wohnungskrise ist längst kein Randphänomen mehr, sondern reicht tief in die Mitte der Gesellschaft hinein“, fasst Weber-Moritz zusammen. „Diese Reform ist überfällig und die geplanten Maßnahmen sind ein wichtiger Schritt für besseren Mieterschutz. Aber es gibt noch Luft nach oben, Indexmieten sollten noch wirksamer begrenzt und bei Neuvermietung ausgeschlossen, Möblierungszuschläge stärker gedeckelt und Kurzzeitvermietungen die absolute Ausnahme werden.“  

Abschließend betont sie: „Wohnen ist die soziale Krise unserer Zeit. Sie muss politisch höchste Priorität haben. Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland erwarten nun die zügige Umsetzung des Gesetzentwurfes“. 

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