Baugesetzbuch-Novelle: Wichtiger Schritt für Erhalt bezahlbaren Wohnraums – Mieterbund begrüßt Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts

(dmb) Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt den Kabinettsbeschluss zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts ausdrücklich. Insbesondere die vorgesehene Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten ist ein wichtiger Erfolg für alle Mieterinnen und Mieter und ein zentraler Fortschritt im Kampf gegen Verdrängung und steigende Mieten. „Die Rückkehr zu einem wirksamen kommunalen Vorkaufsrecht ist unerlässlich. Städte und Gemeinden erhalten damit endlich wieder ein Instrument, um Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung zu schützen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern“, erklärt Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes.

Angesichts von rund 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen in Deutschland und drastisch gestiegenen Mieten sieht der DMB dringenden Handlungsbedarf. Seit 2010 sind die Nettokaltmieten um rund 70 Prozent gestiegen, während sich der Bestand an Sozialwohnungen seit 2006 halbiert hat. Gleichzeitig ist mittlerweile jeder dritte Mieterhaushalt durch hohe Wohnkosten überlastet. „Die Wohnungskrise ist längst in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Ohne starke kommunale Eingriffsmöglichkeiten wird es nicht gelingen, diese Entwicklung zu stoppen“, so Weber-Moritz.

Besonders positiv bewertet der DMB die geplante Neuregelung, nach der das kommunale Vorkaufsrecht künftig wieder ausgeübt werden kann, wenn durch den Verkauf der Immobilie die Verdrängung der Bewohnerschaft droht. Damit reagiert der Gesetzgeber auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 2021, das das Vorkaufsrecht faktisch stark eingeschränkt hatte. „Die Neuregelung stellt die frühere Praxis wieder her und gibt Kommunen die Möglichkeit zurück, aktiv gegen spekulative Immobilienkäufe vorzugehen. Das ist ein entscheidender Schritt für den Erhalt bezahlbaren Wohnraums und den Schutz gewachsener Nachbarschaften“, betont Weber-Moritz. In der Vergangenheit hatte sich das Instrument bewährt. Allein in großen Städten wie Berlin, München oder Hamburg konnten tausende Wohnungen gesichert oder durch Abwendungsvereinbarungen vor Luxussanierungen und Umwandlungen geschützt werden.

Trotz der positiven Ansätze sieht der DMB weiterhin Nachbesserungsbedarf. Kritisch bewertet der DMB insbesondere, dass zentrale Fragen, u.a. die im Koalitionsvertrag vereinbarte Begrenzung der Kaufpreise beim Vorkaufsrecht, nicht geregelt wurden. „Ohne eine klare Preislimitierung laufen Kommunen Gefahr, überhöhte Marktpreise zahlen zu müssen. Das konterkariert das Ziel, bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern und die Kommunen zu stärken“, so Weber-Moritz. Der DMB fordert daher, den Verkehrswert einer Immobilie durch einen gemeinwohlorientierten Ertragswert zu ersetzen. Zudem muss das Vorkaufsrecht ausgeweitet und bundesweit anwendbar gemacht werden.

Der DMB begrüßt zudem die Ausweitung des Vorkaufsrechts auf Share Deals ausdrücklich. Share Deals betreffen insbesondere die Übertragung großer Wohnungsbestände durch Immobilienkonzerne. Dabei werden Gesellschaftsanteile an einer Gesellschaft mit Immobilienbesitz übertragen, so dass es nicht zu einem förmlichen Eigentümerwechsel kommt. Mit diesem Übertragungsweg lässt sich nicht nur die bei einem Verkaufsvorgang anfallende Grunderwerbssteuer vermeiden, sondern es fördert auch die Konzentration von Immobilienportfolios im Besitz weniger Unternehmen. Share Deals erlauben bisher die Umgehung des kommunalen Vorkaufsrechts. Vor diesem Hintergrund ist es ausdrücklich zu begrüßen, dass im Rahmen der Reform ein Erwerbsrecht für Kommunen sowie eine Mitteilungspflicht des Erwerbers bzw. Veräußerers über den Veräußerungsvorgang gegenüber der Gemeinde eingeführt werden sollen.

„Dass die Umgehung des kommunalen Vorkaufsrechts bei Share Deals künftig dadurch eingeschränkt werden soll, dass Gemeinden ein Erwerbsrecht eingeräumt wird, ist ein wichtiger Schritt gegen Immobilienspekulation und die Konzentration von Grundstücken in wenigen Händen“, erklärt Weber-Moritz. „Die Übertragung von Anteilen einer Immobiliengesellschaft auf eine andere Gesellschaft, also der klassische Share Deal als Steuersparmodell, bleibt aber weiterhin möglich. Wir fordern deshalb eine generelle Abschaffung von Share Deals“.

Insgesamt sieht der DMB in der zweiten Baugesetzbuch-Novelle der aktuellen Bundesregierung einen wichtigen Fortschritt, mahnt jedoch weitere konsequente Schritte an. „Die Wiederherstellung des Vorkaufsrechts ist ein wichtiges Signal. Jetzt kommt es darauf an, dieses Instrument durch eine strenge Limitierung des Vorkaufspreises und die Ausdehnung auf alle Grundstücke auch wirklich wirksam auszugestalten – für mehr bezahlbaren Wohnraum und stabile Nachbarschaften“, sagt Weber-Moritz.

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