Sozialer Klimaschutz in Mietwohnungen

• Unsanierte Gebäude verursachen hohe Energiekosten und hohen Treibhausgasausstoß
• Mehr Gebäude müssen energetisch modernisiert werden und Mietende dürfen durch die Kosten nicht einseitig belastet werden
• Die Bundesregierung muss jetzt für gerechte Kostenverteilung zwischen Mietenden, Vermietenden und Staat sorgen

Berlin. Der Gebäudebereich hinkt beim Klimaschutz hinterher. Ohne sofortige Kurskorrektur kann die Klimaschutz-Lücke bis 2030 und darüber hinaus nicht geschlossen werden. Zeitgleich verschärft sich die Krise auf dem Wohnungsmarkt. Die Mieten steigen flächendeckend rasant an, die Wohnkostenbelastung vieler Mieterhaushalte hat besorgniserregende Ausmaße angenommen. Besonders hohe Energiekosten und klimaschädliche Treibhausgase entstehen in schlecht gedämmten Gebäuden. Energetische Modernisierungen schaffen hier Abhilfe. Doch die Sanierungsrate ist auf einem Rekordtief und Modernisierungen führen durch die von Mietenden zu zahlende Modernisierungsumlage zu steigender Warmmiete, obwohl die Heizkosten sinken. Es fehlt bislang an einem schlüssigen Konzept für sozialverträgliche, also warmmietenneutrale und energetisch effektive Sanierungen.

Eine vom Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland (BUND) und dem Deutschem Mieterbund (DMB) in Auftrag gegebene Studie des Instituts für Energie und Umweltforschung Heidelberg (ifeu-Institut) zeigt, wie die Kosten der energetischen Modernisierung mit dem sogenannten Drittelmodell gerecht zwischen Mietenden, Vermietenden und öffentlicher Hand verteilt werden können. Das Modell wird seit Jahren von beiden Verbänden unterstützt und wurde jetzt an die aktuellen Rahmenbedingungen angepasst und weiterentwickelt.

BUND und DMB: „Sozialer Klimaschutz in Mietwohnungen ist machbar. In gut sanierten Gebäuden leben Mietende in einem behaglichen Zuhause mit niedrigen Energiekosten, für Vermietende steigt der Wert der Immobilie und gleichzeitig werden schädliche Klima-Emissionen eingespart. Eine Win-win-Situation für alle – wenn die dafür notwendigen Kosten gerecht verteilt werden.“  

Dazu Dr. Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes weiter: „Bereits heute ist jeder dritte Mieterhaushalt durch zu hohe Wohnkosten überlastet. Bei energetischen Modernisierungen zahlen Mietende aktuell die Hauptlast durch Mietsteigerungen über die Modernisierungsumlage. Die Bundesregierung muss das Vermieter-Mieter-Dilemma bei energetischen Modernisierungen endlich überwinden und sich durch Änderungen im Mietrecht und langfristige Förderungen stärker engagieren.“

Antje von Broock, Geschäftsführerin des BUND: „Die Klimakrise schreitet voran und die Ampel kommt beim Klimaschutz in Gebäuden nicht schnell genug nach. Sie muss nun für eine wirksame Sanierungswelle sorgen und gleichzeitig gewährleisten, dass weder Mietende noch Vermietende dabei überfordert werden. Klimaschutz im Gebäudesektor muss gelingen und zwar sozial gerecht.“

Die Studie betrachtet, inwieweit mietrechtliche und fördertechnische Rahmenbedingungen angepasst werden müssen, um Warmmietenneutralität zu erreichen, verbunden mit dem Ziel, dass sich die Wirtschaftlichkeit von umfassenden Sanierungsmaßnahmen für Vermietende verbessert.

Auf der Grundlage der Studienergebnisse des ifeu-Instituts fordern BUND und DMB, die Modernisierungsumlage von acht Prozent (bzw. zehn Prozent für den Heizungstausch) auf einheitlich drei Prozent abzusenken, um Warmmietenneutralität für Mietende zu gewährleisten. Die Höhe der Modernisierungsumlage entspräche dann im Durchschnitt den Energieeinsparungen.

„Wir fordern schon lange eine deutliche Absenkung der Modernisierungsumlage, um Mieterinnen und Mieter vor zu hohen Mietsteigerungen nach Sanierung zu schützen“, so Dr. Melanie Weber-Moritz. „Die Ergebnisse unserer Studie zeigen, dass eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf drei Prozent für eine sozialverträgliche Sanierung notwendig ist.“

Im Gegenzug zur Absenkung der Modernisierungsumlage sollen die Fördermittel bei den Vermietenden verbleiben können, so die Verbände. Bisher müssen sie an die Mietenden weitergereicht werden. Zugleich sollten die Fördersätze für umfassende Sanierungen angehoben werden.

Antje von Broock: „Mit unserem Vorschlag profitieren Vermietende direkt von staatlichen Fördermitteln. Nur so kann der Staat wirksam Anreize setzen. Um die immense Klimaschutzlücke im Gebäudebereich zu schließen, müssen die Fördersätze für umfassende Sanierungen außerdem dringend wieder angehoben werden.“

Die beiden Verbände machen deutlich, dass es darüber hinaus weitere Maßnahmen braucht, um gleichzeitig Klimaschutz in Gebäuden und bezahlbares Wohnen langfristig sicher zu stellen.

von Broock: „Die Ampel muss mit einem gesetzlich verbindlichen Sanierungsfahrplan die Klimaschutzlücke im Gebäudesektor schließen und die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie ambitioniert umsetzen. Fördermittel dürfen nicht mehr mit der Gießkanne verteilt werden. Gerade bei umfassenden Sanierungen braucht es eine soziale Staffelung. Wer die Mieten gering hält, soll besonders bei der ökologischen Transformation unterstützt werden.“

Dr. Melanie Weber-Moritz: „Wohnen muss bezahlbar sein. Die Bundesregierung muss die im Koalitionsvertrag vereinbarte Mieterrechtsreform endlich vollständig umsetzen. Um bezahlbares Wohnen langfristig zu gewährleisten, sollte darüber hinaus die aktuell geltende Kappungsgrenze für Mieterhöhung nach Modernisierungen von 2 bzw. 3 Euro auf 1,50 Euro pro Quadratmeter abgesenkt werden.“

Hintergrund: 
Bereits 2012 haben BUND und DMB gemeinsam mit dem Deutschen Naturschutzring (DNR) die Idee des sog. Drittelmodells erarbeitet, mit dem Ziel, die Kosten der energetischen Modernisierung gerecht zwischen drei Akteuren aufzuteilen: Staat, Vermietenden und Mietenden. Dieses wurde 2019 anhand eines vom ifeu-Institut entwickelten Rechenmodells im Auftrag des BUND geprüft.

Im Auftrag von BUND und DMB wurde das Modell nun aktualisiert und weiterentwickelt. Dabei wurden die zentralen Hemmnisse unter den aktuellen Rahmenbedingungen analysiert sowie die Kosten und Nutzen für Mietende und Vermietende entsprechend der heutigen Ist-Situation und mit den in der Studie vorgeschlagenen angepassten Instrumenten und Maßnahmen berechnet. Ziel war eine gerechte Verteilung von Kosten und Nutzen zwischen den Beteiligten, jedoch nicht im Sinne eines paritätischen Drittels, denn finanzielle Mittel und Verantwortung sind unterschiedlich verteilt. Das Ergebnis zeigt: Für eine sozialverträgliche Verteilung der Kosten in Einklang mit den Klimazielen bedarf es eines aufeinander abgestimmten Instrumenten-Mixes mit Anpassungen bei Mietrecht und Förderpolitik, um die derzeitige Situation zu verbessern. Es reicht demnach nicht aus, nur an einer Schraube zu drehen. 

Die Studie beinhaltet drei Änderungsvorschläge in Mietrecht und Förderpolitik:

• Die „Modernisierungsumlage“, also der prozentuale Anteil der Investitionen, der auf die Mietenden umgelegt werden darf, wird von acht bzw. zehn Prozent einheitlich auf drei Prozent abgesenkt.
• Im Gegenzug dürfen Vermietende die staatlichen Fördermittel behalten, müssen sie also nicht mehr von der Gesamtsumme abziehen, bevor sie die Modernisierungsumlage berechnen.
• Fördersätze werden erhöht. Für eine Sanierung auf den Standard EH 55 EE auf 40 Prozent, für den Standard EH 70 EE auf 30 Prozent. Der Bonus für besonders ineffiziente Gebäude in Höhe von zehn Prozent bleibt erhalten. Neben Krediten soll es auch wieder Zuschüsse geben, Mittel werden langfristig gesichert. Eine soziale Staffelung der Förderung soll in Betracht gezogen werden.

Mehr Informationen: 

• Factsheet von BUND und DMB: Klimaschutz in Mietwohnungen - Kosten fair verteilen
• Studie von ifeu Institut im Auftrag von BUND und DMB

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